转型后的首步棋 融创签约弘久押注上海人民广场豪宅

在临近中秋佳节之际，融创中国在轻资产领域布下一枚关键棋子。

近期，融创中国通过官方微信发布消息，确认已与上海弘久实业集团达成合作协议，双方将共同开发位于上海黄浦核心区、距离城市原点仅约200米的顶级豪宅项目“新弘·北京道”。

据知情人士透露，在此次合作中，融创主要扮演服务提供方的角色，其服务范围涵盖产品咨询、销售管理以及物业服务等多个方面。

这是融创宣告战略转型后落地的首个重要合作项目，同时也标志着其“资产管理+资产运营”的轻资产模式得到了进一步落实。

从传统的“拿地开发”转向“品牌输出”，这笔合作看似寻常，却深刻揭示了融创生存逻辑的演变。随着高杠杆时代的落幕和行业步入存量与品质竞争的新周期，头部房企正将过往积累的开发能力，转化为可复制的服务体系。

一块街坊土地的变迁历程

近期，融创中国与上海弘久实业集团达成合作，共同打造位于上海黄浦核心区、距城市原点仅约200米的顶级豪宅项目“新弘·北京道”。

资料显示，该项目所在地块为黄浦区021-02地块（即黄浦区21号街坊地块），占地面积约2.03万平方米，计容建筑面积约6.94万平方米，业态包含80%住宅和20%商业办公，其中住宅面积达5.55万平方米，规划由南侧的4幢高层及小高层组成。

地段优势是“新弘·北京道”最显著的竞争力。该项目位于人民广场核心区域，毗邻南京路、外滩、新天地等顶级商圈，坐拥城市最核心的商业、交通和文化资源。

在上海黄浦区内环内住宅用地供应近乎枯竭的背景下，“新弘·北京道”作为主城核心区域罕见的纯新住宅地块，被市场视为“十年一遇”的顶级豪宅投资标的，天然具备稀缺性带来的溢价空间。

市场的反应印证了这种稀缺性。2026年5月，项目正式获批预售，均价定为18.8万元/平方米，高区楼层房源单价超过20万元；同年5月26日，“新弘·北京道”迎来全球首次开盘，54套珍藏级大宅以“首开大捷”收官，首批房源认购率达到100%，建筑面积约260至266平方米的M户型成为高端买家争相收藏的主力产品，总价稳定在5000万元级别。

而这宗地块的历史，远比一次合作本身更为复杂。

在上海黄浦区“十二五”旧改地块名单中，黄浦21街坊被划分为南北两个地块，其中南地块的拆迁工作预计在2012年完成。该地块最初归属于中星集团旗下的上海春日置业有限公司。

2015年，世茂集团进军上海黄浦，随即关注到21街坊项目。据观点新媒体了解，世茂通过产权交易方式，受让了春日置业45%的股权以及中星集团对春日置业的2.08亿元债权，总投资约4.55亿元。交易完成后，上海中星仍持有春日置业50%的股权；同时，中华企业也参与了该项目。

当时，刚获得地块的世茂，正在筹划位于黄浦区的世茂广场改造项目。按照其规划，如果项目进展顺利，世茂计划在2017至2018年间连续推出两个位于上海黄浦中心区域的项目——黄浦21街坊住宅项目以及南京路步行街上的世茂广场。

然而，由于各种原因，拆迁工作推进受阻，黄浦区21街坊项目迟迟未能取得土地使用权证，世茂的计划也因此落空。

这一延误持续到2022年。当时正值行业下行，陷入困境的世茂于同年3月出售了这一核心资产，上海春日置业45%的股权由此转入上海弘久实业手中。同年12月，弘久实业再次收购中华企业持有的剩余全部股权，通过旗下上海春日置业实现了100%的全资控股，项目彻底转为弘久独立开发。

从“双品牌联合”到“单一家族控股”，土地所有权的每一次变更，背后都体现了资本实力和风险偏好的重新调整。

而2026年融创的加入，则让这块历经多次易手的土地，迎来了第三位具备全国性品牌影响力的参与者。

此次合作的基础，是双方对上海黄浦核心区土地价值的高度认可。接近融创的人士透露，融创在此次合作中并非传统意义上的“联合开发”主导方，而是以服务提供方的身份参与，服务内容大致涵盖产品咨询、销售管理和物业服务。

换句话说，融创输出的是其多年积累的高端项目开发经验、稳健的品牌运营能力、高端产品体系的构建能力，以及面向高净值客户的全周期居住服务能力，这正是其从“重资产”转向“轻资产”后最值得对外出售的核心价值。

融创转型迈出关键一步

将视角转向融创，“新弘·北京道”并非一次孤立的合作，而是其整体转型战略中的关键一环。

8月24日，融创宣布以约1.23亿元收购融顺投资100%股权，从而间接持有而今建设管理集团有限公司的全部股权。

而今管理的前身是2022年成立的“融者共创”，于2024年11月更名，专注于房地产建设管理和资产管理业务。截至目前，而今管理已累计获取73个项目，合约面积约834万平方米，形成了以长三角为根基、向全国重点区域拓展的布局。

从财务数据来看，而今管理的规模仍显“轻量”，2025年实现税前利润3322.8万元、税后利润2495.1万元，按6.9倍市盈率估算，对应估值约1.23亿元。即便完全并入报表，与融创年营收数百亿元的整体规模相比，其短期利润贡献依然微乎其微。

然而，这笔收购的战略意义远超账面数字。它标志着融创正式从高杠杆的“重资产开发商”向“轻资产服务商”转型，代建与资管业务自此进入上市公司可披露的营收体系，为后续的品牌输出和资本运作开辟了新路径。

融创在2026年中报中明确指出，集团依托自身资源禀赋和竞争优势，确立了“资产管理+资产运营”的战略转型方向，而收购旗下代建平台“而今管理”，正是转型落下的第一枚关键棋子。

所谓资产管理，是以小股权或零股权的模式来操盘项目；资产运营，则是在持有和运营环节输出专业能力、分享长期收益。

在此背景下，“新弘·北京道”的合作便有了清晰的定位，这是收购而今管理之后，融创拿下的“第一单”轻资产赋能项目。它不需要融创投入大量资金拿地、承担开发风险，而是通过品牌、产品体系和客户服务能力的输出，切入上海顶级豪宅这一最具溢价确定性的细分市场。

对于正在修复资产负债表、急需向市场证明转型可行性的融创而言，这笔合作的价值不在于短期利润，而在于“样板效应”。它用一座距离城市原点200米的珍藏级大宅，向投资人、债权人和购房客户同时传递一个信号：融创的轻资产能力，足以匹配最严格的核心资产。

更深层次看，融创的选择体现了行业的共性逻辑。当房地产告别高周转、高杠杆的旧模式，“开发即负债”的叙事正在消退，“运营即资产”的新叙事悄然兴起。

当然，轻资产转型并非一帆风顺。品牌输出能否持续兑现、代建与资管业务能否在并表后真正形成规模、与弘久这类家族控股房企的磨合是否顺畅，都需要在后续项目交付和运营中接受检验。

但无论如何，从1.23亿元收购而今管理落子，到携手弘久操盘“新弘·北京道”，融创已通过一系列行动证明，其转型并非口号，而是一条正在被项目逐一填满的路线图。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。